Cuando un inquilino deja de pagar la renta, el propietario enfrenta un problema que requiere una actuación rápida y dentro del marco legal. En este artículo te explicamos paso a paso qué hacer si tu inquilino no paga el alquiler, cuáles son tus derechos, qué medidas legales puedes tomar y cómo protegerte ante futuros impagos.
El impago de alquiler: un incumplimiento contractual grave
El impago de la renta constituye un incumplimiento grave del contrato de arrendamiento. Según establece la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su artículo 27.2.a, la falta de pago es causa de resolución del contrato y faculta al arrendador para iniciar acciones legales.
Es fundamental entender que el arrendatario tiene la obligación legal de pagar la renta en la forma y plazos acordados, tal como recogen tanto la LAU como el Código Civil en sus artículos 1.555 y siguientes.
Ante esta situación, el propietario tiene derecho a:
- Resolver el contrato de arrendamiento por incumplimiento del inquilino
- Reclamar todas las rentas pendientes de pago, incluidos intereses de demora
- Iniciar un procedimiento judicial de desahucio para recuperar la posesión del inmueble
- Retener la fianza para compensar deudas pendientes
Paso 1: Verifica el contrato de arrendamiento
Antes de actuar, revisa detenidamente el contrato de arrendamiento que firmaste con tu inquilino. Este documento es la base legal de cualquier reclamación posterior y debe contener:
Cláusulas esenciales que debes localizar:
- Día de pago de la renta: determina exactamente cuándo se considera que hay impago
- Forma de pago: transferencia bancaria, domiciliación, efectivo
- Intereses de demora: si están pactados, podrás reclamarlos además de la deuda principal
- Cláusulas resolutorias: condiciones específicas ante el impago
- Gastos de reclamación: quién asume los costes de gestión de cobro
Conserva siempre una copia del contrato y todos los justificantes de pago o impago (extractos bancarios, recibos devueltos, etc.), ya que serán imprescindibles para cualquier reclamación judicial.
Paso 2: Intenta una comunicación amistosa inicial
Antes de iniciar acciones legales, que pueden resultar costosas y largas, es recomendable intentar una comunicación directa con el inquilino:
Primera toma de contacto:
Llama o envía un mensaje al inquilino para conocer la razón del impago. En ocasiones puede tratarse de un problema temporal: pérdida de empleo, problemas bancarios puntuales o un simple olvido.
Si el inquilino reconoce la deuda y muestra voluntad de pago, podéis acordar:
- Un plazo breve para regularizar la situación
- Un plan de pagos fraccionado (siempre por escrito)
- Garantías adicionales para asegurar el cumplimiento
Importante: cualquier acuerdo debe quedar reflejado por escrito y firmado por ambas partes. No confíes en promesas verbales.
Paso 3: Envía un requerimiento fehaciente de pago
Si la comunicación amistosa no da resultado o el inquilino no responde, el siguiente paso es enviar un requerimiento fehaciente de pago mediante burofax con acuse de recibo.
¿Por qué es fundamental el burofax?
Este documento tiene varios efectos legales importantes:
Valor probatorio: acredita de forma indiscutible que el inquilino conocía la reclamación de pago
Requisito procesal: es necesario para iniciar posteriormente el juicio de desahucio
Evita excusas: impide que el inquilino alegue desconocimiento de la deuda
Interrupción de plazos: puede interrumpir la prescripción de la deuda
Contenido del burofax
El requerimiento debe incluir:
- Identificación completa del arrendador y arrendatario
- Referencia al contrato de arrendamiento (fecha, inmueble)
- Desglose detallado de las rentas impagadas con fechas y cantidades
- Plazo concreto para el pago (normalmente entre 5 y 10 días)
- Advertencia expresa de que se iniciará el procedimiento judicial de desahucio si no se regulariza la deuda
- Cuenta bancaria donde efectuar el pago
- Si están pactados, los intereses de demora aplicables
Conserva el acuse de recibo del burofax, ya que será una prueba fundamental en el procedimiento judicial.
Paso 4: Inicia el procedimiento judicial de desahucio por impago
Si transcurre el plazo del requerimiento sin que el inquilino pague, deberás acudir a la vía judicial. Es imprescindible contar con un abogado y procurador especializados en derecho de arrendamientos urbanos.
El procedimiento de desahucio por falta de pago
El proceso se regula en los artículos 437 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) y consta de las siguientes fases:
1. Presentación de la demanda
El abogado presenta la demanda ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentra la vivienda, acompañada de:
- Contrato de arrendamiento
- Título que acredite la propiedad o derecho a arrendar
- Documentación que acredite el impago (extractos bancarios, recibos devueltos)
- Copia del burofax de requerimiento con acuse de recibo
- Certificado de titularidad del inmueble (Registro de la Propiedad)
2. Admisión a trámite y traslado al demandado
El juzgado admite la demanda y notifica al inquilino, quien dispone de 10 días hábiles desde la notificación para:
- Pagar la totalidad de la deuda (enervación del desahucio)
- Oponerse presentando escrito de contestación y justificando el pago
- No hacer nada, en cuyo caso el juez dictará automáticamente el lanzamiento
3. Vista o decreto de lanzamiento
- Si el inquilino se opone alegando haber pagado, se celebra vista donde debe probar el pago
- Si no paga ni se opone, el juez dicta decreto de lanzamiento fijando fecha para el desalojo
- El desalojo es ejecutado por el juzgado con auxilio policial si es necesario
Duración aproximada del proceso
El tiempo varía según la carga de trabajo del juzgado, pero habitualmente:
- 3 a 6 meses desde la presentación de la demanda hasta el lanzamiento efectivo
- Puede reducirse si el inquilino no se opone o no comparece
- Puede alargarse si hay oposición fundada o recursos
Costes del procedimiento
Los honorarios de abogado y procurador dependen del valor del caso, pero aproximadamente:
- Abogado: 800 – 1.500 euros en casos estándar
- Procurador: 300 – 600 euros
- Tasa judicial: exenta para personas físicas en procesos de desahucio por impago
Si ganas el procedimiento, normalmente el inquilino es condenado a pagar las costas judiciales, aunque es frecuente que no tenga patrimonio para hacerlo efectivo.
Reclamación de rentas impagadas y daños
Además del desahucio, puedes reclamar simultáneamente en la misma demanda:
Las rentas vencidas e impagadas, con sus correspondientes intereses de demora (si están pactados en contrato, o subsidiariamente el interés legal del dinero)
Las rentas futuras hasta la entrega efectiva de la vivienda
Los gastos y daños causados por el inquilino en el inmueble que excedan del desgaste normal
Los gastos de comunidad u otros que según contrato debiera haber abonado el arrendatario
Los gastos de reclamación y honorarios profesionales (si el inquilino es condenado en costas)
Si el inquilino no paga voluntariamente tras la sentencia, puedes solicitar el embargo de sus bienes (cuentas bancarias, nóminas, vehículos, etc.) mediante un procedimiento de ejecución.
La enervación del desahucio: ¿puede el inquilino evitar el lanzamiento?
La enervación es la posibilidad legal que tiene el inquilino de detener el desahucio pagando la totalidad de la deuda pendiente. Está regulada en el artículo 22.4 de la LAU y el artículo 440.3 de la LEC.
Requisitos para enervar el desahucio
Para que proceda la enervación deben cumplirse varios requisitos:
El pago debe ser completo: debe incluir todas las rentas reclamadas más las que se hayan vencido después, costas procesales e intereses
Plazo: debe efectuarse dentro de los 10 días hábiles siguientes a la notificación de la demanda
Solo se puede enervar una vez: si el inquilino ya enervó un desahucio anterior por el mismo contrato, pierde este derecho
No procede si ya hubo requerimiento previo: si en una reclamación anterior el arrendador ya requirió de pago y el inquilino no atendió ese requerimiento, no podrá enervar
Efectos de la enervación
Si el inquilino paga correctamente dentro de plazo:
- El procedimiento de desahucio se archiva automáticamente
- El contrato continúa vigente en sus propios términos
- El arrendador recupera las cantidades adeudadas más costas e intereses
- El inquilino pierde definitivamente la posibilidad de volver a enervar
Paso 5: Prevención de futuros impagos
Una vez solucionado el problema, es fundamental adoptar medidas preventivas para evitar que se repita la situación:
Antes de alquilar: selección del inquilino
Solicita documentación completa:
- Últimas tres nóminas o declaración de la renta
- Contrato laboral vigente
- Informe de vida laboral de la Seguridad Social
- Referencias de anteriores arrendadores
Verifica la solvencia:
- Comprueba que los ingresos mensuales del inquilino sean al menos 3 veces la renta mensual
- Solicita un informe de solvencia a empresas especializadas
- Valora exigir un aval bancario o aval personal de un tercero solvente
Garantías adicionales en el contrato:
- Incrementa la fianza legal con una fianza adicional voluntaria (equivalente a 1 o 2 mensualidades más)
- Incluye cláusulas de intereses de demora (pueden ser el interés legal del dinero incrementado en 2 puntos)
- Establece claramente las consecuencias del impago y el procedimiento de reclamación
- Pacta la domiciliación bancaria obligatoria del pago
Durante el arrendamiento
Seguro de impago de alquiler:
Existen pólizas especializadas que cubren:
- Las rentas impagadas (normalmente hasta 12 o 18 mensualidades)
- Los gastos del procedimiento de desahucio
- Los daños causados por el inquilino en el inmueble
- La defensa jurídica incluida
El coste aproximado es del 3-5% de la renta anual, pero puede compensar ampliamente el riesgo.
Control y documentación:
- Archiva todos los justificantes de pago
- Documenta cualquier comunicación relevante con el inquilino
- Revisa periódicamente que los pagos se efectúan puntualmente
- Mantén actualizado el certificado de deuda por si necesitas reclamar
Cláusulas recomendables en el contrato
Algunas cláusulas que pueden incluirse (siempre dentro de los límites legales):
- Penalización por demora: recargo del 10% sobre la renta si se paga fuera de plazo
- Resolución automática: el impago de una mensualidad faculta al arrendador para resolver el contrato sin necesidad de requerimiento adicional
- Renuncia a la enervación: esta cláusula NO es válida, pues vulnera el derecho legal del inquilino
- Compensación de gastos de reclamación: el inquilino asume los gastos de gestión de cobro extrajudicial
Errores graves que debes evitar
Aunque la frustración ante el impago es comprensible, hay acciones que están prohibidas y pueden generarte responsabilidad civil e incluso penal:
Prohibido bajo ningún concepto
Cambiar las cerraduras o impedir el acceso al inmueble: constituye un delito de coacciones (artículo 172 del Código Penal) y usurpación de funciones (artículo 536 del Código Penal)
Cortar los suministros (agua, luz, gas): igualmente ilegal y constitutivo de delito
Retirar pertenencias del inquilino: podría ser apropiación indebida o hurto
Entrar en el inmueble sin autorización del inquilino: aunque seas el propietario, vulnera el derecho a la inviolabilidad del domicilio
Amenazar o coaccionar al inquilino de cualquier forma: delito de amenazas o coacciones
Por qué no debes hacerlo
Estas acciones, además de ilegales:
- Perjudican tu reclamación judicial: el juez puede considerar que tú también incumples el contrato
- Generan responsabilidad penal: puedes enfrentar procesos penales y condenas
- El inquilino puede reclamarte daños y perjuicios
- Pierdes la razón legal que tenías a tu favor
La única vía legal es la judicial
Por muy injusta que sea la situación, la única forma legal de recuperar tu vivienda es el procedimiento de desahucio ante los tribunales. La justicia puede ser lenta, pero es la única vía que te protege jurídicamente.
Recomendaciones finales
Actúa con rapidez: cuanto más tiempo pase, mayor será la deuda acumulada y más difícil recuperarla
Documenta todo: guarda todas las pruebas del impago y de tus comunicaciones con el inquilino
No actúes por tu cuenta: aunque puedas enviar tú mismo el burofax, para el procedimiento judicial necesitas abogado especializado
Valora el coste-beneficio: si el inquilino carece de patrimonio, es posible que aunque ganes el juicio no recuperes la deuda. Pero al menos recuperarás tu vivienda
Mantén la calma: aunque es frustrante y económicamente perjudicial, actuar de forma impulsiva solo empeorará la situación
Conclusión
Si tu inquilino no paga el alquiler, debes actuar de forma rápida pero siempre dentro de la legalidad: primero intenta una comunicación amistosa, después envía un requerimiento fehaciente mediante burofax y, si persiste el impago, acude al procedimiento de desahucio por falta de pago con la asistencia de un abogado especialista en arrendamientos urbanos.
El proceso puede durar entre 3 y 6 meses desde la presentación de la demanda hasta el lanzamiento, y los costes estimados oscilan entre 1.100 y 2.100 euros entre abogado y procurador, aunque normalmente serán a cargo del inquilino si resultas vencedor.
Recuerda que la prevención es fundamental: verificar la solvencia del inquilino antes de alquilar, exigir garantías adicionales y contratar un seguro de impago de alquiler pueden ahorrarte problemas futuros.
¿Tu inquilino no paga el alquiler y necesitas asesoramiento jurídico especializado?
En Q Abogados contamos con amplia experiencia en derecho de arrendamientos urbanos y procedimientos de desahucio. Analizamos tu caso de forma personalizada, revisamos tu contrato de arrendamiento y te acompañamos en todo el proceso: desde el requerimiento inicial hasta la demanda de desahucio y la reclamación de rentas impagadas.
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Preguntas frecuentes sobre inquilinos morosos
¿Con cuántos meses de impago puedo iniciar un desahucio?
No es necesario esperar varios meses. Con un solo mes de impago ya puedes iniciar el procedimiento judicial de desahucio, según establece la LAU. De hecho, es recomendable actuar cuanto antes para evitar que se acumule más deuda y se prolongue la situación de impago.
¿Puedo cambiar la cerradura si el inquilino no paga?
No, bajo ningún concepto. Cambiar cerraduras, cortar suministros o impedir el acceso al inquilino está prohibido por ley y constituye un delito de coacciones. La única vía legal para recuperar tu vivienda es el desahucio judicial. Actuar al margen de la ley puede generarte responsabilidad penal y civil.
¿Cuánto dura un procedimiento de desahucio por impago?
El tiempo depende de la carga de trabajo del juzgado correspondiente, pero normalmente el proceso completo dura entre 3 y 6 meses desde la presentación de la demanda hasta el lanzamiento efectivo. Contar con un abogado especializado en arrendamientos ayuda a agilizar todos los trámites.
¿Puedo reclamar las rentas impagadas además del desahucio?
Sí, absolutamente. En la misma demanda de desahucio puedes acumular la reclamación de cantidad por todas las rentas vencidas e impagadas, más los intereses de demora si están pactados. Si el inquilino no paga voluntariamente tras la sentencia, puedes solicitar el embargo de sus bienes (cuentas bancarias, nóminas, vehículos).
¿Qué es la enervación del desahucio?
La enervación es la posibilidad legal que tiene el inquilino de paralizar el desahucio pagando la totalidad de la deuda (rentas, intereses y costas) dentro de los 10 días hábiles siguientes a la notificación de la demanda. Sin embargo, solo puede hacerse una vez y no procede si ya hubo un requerimiento previo de pago que no fue atendido.
¿Qué documentos necesito para iniciar un desahucio?
Para presentar la demanda de desahucio necesitarás:
- Contrato de arrendamiento firmado
- Justificantes del impago: extractos bancarios, recibos devueltos
- Copia del burofax de requerimiento con acuse de recibo
- Certificado de titularidad del inmueble (Registro de la Propiedad)
- Documentación que acredite tu derecho a arrendar (escritura de propiedad, etc.)
Tu abogado te indicará si necesita algún documento adicional según las particularidades de tu caso.
¿Qué puedo hacer antes de alquilar para evitar impagos?
Las principales medidas preventivas son:
- Verificar la solvencia económica del inquilino (nóminas, contrato laboral, vida laboral)
- Exigir referencias de anteriores arrendadores
- Solicitar un aval bancario o personal de un tercero solvente
- Incrementar la fianza con cantidades adicionales voluntarias
- Incluir cláusulas de intereses de demora en el contrato
- Contratar un seguro de impago de alquiler que cubra las rentas y el proceso de desahucio
¿Compensa contratar un seguro de impago de alquiler?
Depende de tu perfil de riesgo, pero generalmente sí compensa. El coste aproximado es del 3-5% de la renta anual, y a cambio te cubre:
- Las rentas impagadas (hasta 12-18 mensualidades según póliza)
- Los gastos del procedimiento de desahucio
- Los daños causados en el inmueble
- Defensa jurídica incluida
Considerando que un proceso de desahucio puede costar entre 1.100 y 2.100 euros, más las rentas perdidas durante 3-6 meses, el seguro resulta una protección muy razonable.